EL JUZGADO ESPECIALIZADO EN CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN DEVUELVE EL IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

Office in a small city - Edward Hopper

En A. Terol Abogados estamos de enhorabuena, el Juzgado de Primera Instancia nº 25 bis de Valencia que conoce de los asuntos en materia de condiciones generales de la contratación ha dictado una pionera sentencia devolviendo el impuesto de actos jurídicos documentados al cliente, al considerar que el sujeto pasivo del mismo es la entidad financiera prestamista.

La sentencia se aparta del criterio establecido por el Pleno del Tribunal Supremo el día 6 de noviembre de 2018 y cuya sentencia sigue sin estar publicada, en base a la doctrina existente del mismo Tribunal Supremo en sus sentencias de 16, 22 y 23 de octubre en la que se concluye que el sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados es la entidad prestamista, añadiendo para su interpretación la voluntad del legislador tras la aprobación del Real Decreto de 8 de noviembre,17/2018, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Por todo ello concluye la sentencia:

“Ante esta situación, dado que tres sentencias forman jurisprudencia, que el criterio establecido en la Sentencia de la Sala 3ª del TS nº 1505/2018, de 16 de octubre, reiterado en las posteriores de 22 y 23 de octubre, no ha sido contradicho por resolución judicial alguna, y que la voluntad del legislador se manifiesta en el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el sentido de dar nueva redacción al artículo 29 del citado Texto Refundido, estableciendo, en su párrafo segundo que "Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista", cabe concluir que, correspondiendo el pago del IAJD al prestamista, y habiendo sido atribuido abusivamente al prestatario, deberá serle reintegrado su importe.

Cabe añadir que el art.29 del ITPyAJD, cuando dispone: "Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho",se está refiriendo a supuestos en los que existe una transmisión que se formaliza en documento notarial y tiene acceso a un Registro público, de lo que se infiere que se trata del derecho real de garantía y no del préstamo, que no requiere de escritura pública ni de acceso al Registro. Siendo que el sujeto tiene interés en recibir la primera copia de la escritura de constitución de hipoteca es el acreedor garantizado, cabe concluir que el sujeto pasivo del impuesto es dicho acreedor.

Pero si ello no fuera suficiente, hay que estar a la base imponible del IAJD, que no es el importe del capital préstamo, sino el importe de la responsabilidad hipotecaria, que no responde a la capacidad económica del contribuyente prestatario conforme el artículo 31 de la CE, puesto que si efectivamente el IAJD se calcula, no sobre el capital prestado, sino sobre lo calculado para la responsabilidad hipotecaria, que se incluye, entre otros aspectos, el importe principal prestado, intereses de demora – en la mayoría de las operaciones abusivos- costas y gastos -abusivos-, es más que evidente que el interesado “adquiriente” en tal operación es la entidad bancaria”.

Ada Vázquez Enguix

Abogada Esp. DIPr

CAIXABANK VENDE A UN FONDO BUITRE UNA CARTERA DE CRÉDITOS IMPAGADOS

 

"No te escaparás" - Francisco de Goya

La semana pasada la entidad financiera Caixabank cerró la venta de una cartera de créditos impagados por activos inmobiliarios valorada entre 650 y 700 millones de euros al fondo buitre estadounidense Cerberus Capital Management. 

 

La referida venta abre una nueva oportunidad aquellos deudores que tengan pendiente un procedimiento judicial frente a la entidad Caixabank, pudiendo recomprar su crédito y saldar así la deuda –salvando a su vez el inmueble que en la mayoría de operaciones garantiza la operación- ejercitando el conocido derecho de retracto. 

 

El derecho de retracto permite al deudor adquirir el crédito pagando el mismo precio que pagó el cesionario –el fondo buitre que lo ha comprado- precio que siempre es sustancialmente inferior a lo adeudado; junto con los intereses y costas que se hayan devengado.

 

En consecuencia, desde A. Terol Abogados recomendamos a todos aquellos que tengan un litigios pendiente con la mercantil Caixabank, estén atentos con las comunicaciones de la entidad, y en particular, si en el seno del procedimiento se produce la subrogación procesal de la entidad, pues entonces es cuando nace el derecho del deudor a extinguir la deuda, si bien, en un breve plazo de nueve días. Con cualquier duda, en A. Terol Abogados estamos dispuestos a ayudarles. 

Ada Vázquez Enguix

Abogada Esp DIPr

EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE ALZIRA ESTIMA EL DERECHO DE RETRACTO DE UN CRÉDITO LITIGIOSO

Tityus - Ticiano

Un Juzgado de Primera Instancia de Alzira ha estimado el derecho de retracto de un crédito litigioso cedido en el seno de una ejecución hipotecaria, de manera que, pagando el precio satisfecho por la entidad cesionaria, el deudor queda libertado de su deuda, declarando a su vez el archivo del procedimiento de ejecución hipotecaria.

En los últimos tiempos muchas entidades financieras han vendido paquetes de créditos (con y sin garantía hipotecaria), a Fondos de Inversión –conocidos como “Fondos Buitre”-, muchos de los cuales se encuentran en un procedimiento de ejecución hipotecaria. Es justo en ese momento cuando surge la oportunidad para el deudor de zanjar su deuda, pagando al cesionario el precio satisfecho –en la mayoría de los casos un precio irrisorio- más los intereses y las costas que se le hubiesen causado, conforme así se regula en el artículo 1.535 del Código Civil.

Esto es justo lo que le ocurrió a uno de nuestros clientes, que ahora podrá saldar la deuda con la entidad cesionaria conservando así el inmueble que garantizaba la hipoteca.

La pionera sentencia dictada, que además condena en costas al fondo de inversión, analiza los dos presupuestos que deben concurrir para estimar el derecho de retracto: que el crédito revista el carácter de litigioso y que la acción se haya interpuesto antes del plazo de 9 días que regula el precepto.

La resolución recoge que el concepto de litigioso ha de ser interpretado de forma flexible, revistiendo tal carácter las cesiones realizadas en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria vivo, aún en el supuesto de que el ejecutado no se haya opuesto al despacho de ejecución.

En cuanto a la caducidad de la acción, resuelve que la misma no puede entenderse caducada por cuanto la comunicación de la cesión debe contener todos los datos y elementos necesarios que permitan al deudor ejercitar el retracto, destacando además que en el presente caso consta acreditado el indudable esfuerzo realizado por la parte actora –deudor ejecutado- en aras a conocer el precio de la cesión, motivo que les obligó incluso a instar unas Diligencias Preliminares habida cuenta la negativa del fondo de inversión para facilitarlo, e incluso sus esfuerzos por ocultarlo.

La sentencia, que será objeto de análisis en las siguientes semanas, abre el camino a todos aquellos deudores que han visto cedidos sus créditos en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria, para poder saldar la deuda con la entidad por un precio muy inferior al adeudado, conservando así el inmueble que garantizaba la hipoteca.

Ada Vázquez Enguix
Abogada Esp. DIPr

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 17 DE VALENCIA ANULA LA CLÁUSULA DE COMISIÓN DE APERTURA POR NO ASOCIARSE A NINGUNA CONCRETA GESTIÓN

"Ojo morado" - Norman Rockwell

El Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Valencia ha estimado la nulidad de la cláusula de apertura inserta en los tres préstamos hipotecarios que fueron objeto de procedimiento, condenando a las demandadas a la devolución de los importes cobrados, que ascienden a la importante cuantía de 121.410 €. La parte actora era una empresa que actuaba en el ámbito de su actividad profesional, y la sentencia declara nula de pleno derecho la cláusula de comisión de apertura al amparo de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.

En primer lugar declara que se trata de una condición general de la contratación por no constar la negociación individual de la cláusula controvertida, añadiendo además que no se señalan en las escrituras las concretas gestiones que pudieran amparar el elevado monto de las comisiones, como así tampoco se asocian a ninguna gestión en particular. Por todo ello, la sentencia concluye:

“Las comisiones de apertura cuestionadas no se asocian a gestión concreta alguna. Es más, es asimismo patente que las sumas a que ascienden las respectivas comisiones (42.000'00 €, 71.910'00 € y 7.500'00 €) no guardan la debida proporción con las gestiones que puedan haberse efectuado.

Pero es que además, ya se contemplan como específicos gastos de cargo de la parte prestataria los relativos a las gestiones de documentación y/o inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Conforme a la sentencia del Tribunal Supremo 549/2017 de 07 de noviembre, “(…) puede resultar contrario a la buena fe intentar sacar ventaja de la predisposición, imposición y falta de negociación de cláusulas que perjudican al adherente (…). Sea como sea, no pueden obviarse los intereses contrapuestos de las partes, que solo confluyen en su deseo de contratar. Cada parte busca, como es lógico, sacar el máximo provecho de la contratación. En concreto, la entidad prestamista persigue obtener el máximo beneficio. En todo caso, hay que tener en cuenta que, aun cuando no hay duda de que la comisión de apertura acaba afectando al coste real de préstamo, no obstante no integra el objeto principal del contrato. Circunstancia que resulta de especial relevancia, pues permite que pueda controlarse si con las cláusulas controvertidas se genera un desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes derivados del contrato contrario a la buena fe. Desequilibrio que en el caso enjuiciado resulta patente, a la vista de las elevadísimas sumas a que ascienden las comisiones, y cuya suscripción tan solo se atendiendo a la ventaja sacada por la parte demandada, de la predisposición, imposición y falta de negociación de cláusulas.
Procede por tanto, declarar nulas las comisiones de apertura, por ser contrarias a la buena fe, debiendo en consecuencia las demandadas restituir a la actora el importe de las comisiones”.

Ada Vázquez Enguix 

Abogada Esp. DIPr

CONSECUENCIAS DE LA NULIDAD DE LA CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO EN UN PROCEDIMIENTO DECLARATIVO

Nighthawks - Edward Hopper

Como ya dijimos en la noticia publicada la semana pasada, el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Valencia dictó una importante sentencia en la que se declaraba la nulidad, entre otras, de la cláusula del vencimiento anticipado, inserta en la contratación de un préstamo hipotecario por una mercantil.
La cláusula del vencimiento anticipado cuya nulidad ha sido declarada permitía a la entidad bancaria dar por vencido el contrato ante el impago de alguna o parte de las cuotas hipotecarias, pudiendo acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria con las ventajas que dicho procedimiento comporta procesalmente hablando.

La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Valencia declara la nulidad en base a los siguientes razonamientos:

“al objeto de apreciar si se ha transgredido la buena buena fe exigida en la contratación. Dicho esto, bien puede colegirse que la cláusula cuestionada atenta contra la buena fe, dado que permite a la parte prestamista dar por vencido el contrato, con las graves consecuencias que ello acarrea, sin modular la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, ni permitir al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación. Pero es que además, no puede pasarse por alto, la garantía extra que supone la constitución de la hipoteca. Garantía que justifica aun más, si cabe, que no pueda admitirse la resolución del contrato por un incumplimiento tan nimio, en relación con la cuantía a devolver, así como del plazo previsto al efecto. Procede por tanto declarar la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado por falta de abono, en todo o en parte de alguna de las amortizaciones de capital o intereses de conformidad con lo pactado”.

Como consecuencia de la declaración de nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado, la entidad prestamista no podrá iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria por no poder invocar como fundamento para reclamar el importe total de cada uno de los préstamos –haya o no vencido-, sin perjuicio de que pueda acudir a un procedimiento ordinario para exigir el pago vía 1124 CC, procedimiento en el que las posibilidades de defensa del demandado –la mercantil prestataria- son más amplias y además no es un procedimiento tan rápido como lo es una ejecución.

Ada Vázquez Enguix

Abogada Esp. DIPr

¿PUEDEN LAS EMPRESAS QUE ACTÚAN EN EL ÁMBITO DE SU ACTIVIDAD PROFESIONAL RECLAMAR LA NULIDAD DE LAS CLÁUSULAS INSERTAS EN SUS PRÉSTAMOS? SÍ, PUEDEN, Y EN A. TEROL ABOGADOS LO HEMOS CONSEGUIDO.

Expulsión de los mercaderes del templo - V. Salvador Gómez

El Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Valencia ha dictado una importante sentencia con indudable repercusión a nivel nacional.

La demandante es una empresa que suscribió varios préstamos hipotecarios en el ejercicio de su actividad profesional para obtener financiación y poder así desarrollar un proyecto inmobiliario, con la consecuencia de que no le resultaba de aplicación la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios.

En la sentencia –ganada por A. Terol Abogados- se condena al pago de forma solidaria al fondo de inversión demandado y a la SAREB, pronunciándose a su vez en cuanto a la legitimación de ambas para soportar las distintas acciones ejercitadas, haciendo referencia a la ausencia del consentimiento del acreedor.

La sentencia, que será objeto de análisis en las siguientes semanas, declara la nulidad de las cláusulas relativas al vencimiento anticipado, comisiones de apertura y comisiones por reclamación de posiciones deudoras, condenando a las demandadas a devolver los importes y a estar y pasar por dichas declaraciones.

Sin duda alguna se trata de un logro muy importante para A. Terol Abogados, pues abre la vía de reclamación a aquellas empresas que, actuando como no consumidoras, se han visto perjudicadas por la inclusión-imposición de ciertas cláusulas en sus préstamos, y en su posición de adherentes al contrato, les resulta de aplicación la Ley de Condiciones Generales de la Contratación y la protección que les brinda dicho cuerpo legal.

Ada Vázquez Enguix

Abogada Esp. DIPr