¡Felices Fiestas y Próspero 2018!

Un año más nos sentimos afortunados de poder expresar nuestros mejores deseos para estas fiestas y que el 2018 sea un año lleno de ilusión y prosperidad.

El Equipo de ATEROL Abogados y Consultores

EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ALZIRA ADMITE LA MEDIDA CAUTELAR DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE RETRACTO DE CRÉDITO LITIGIOSO

El buitre carnívoro - Francisco de Goya

Muchos deudores hipotecarios han sufrido las graves consecuencias de la crisis económica al ver como se ejecutaba la hipoteca que garantizaba –en muchos casos- su vivienda habitual. En el seno de dicho procedimiento de ejecución hipotecaria, las entidades financieras han cedido los créditos a los conocidos como fondos buitres y es ahí donde nace la oportunidad para el deudor de extinguir su deuda pagando al cesionario el precio que pagó por su crédito –normalmente irrisorio, entre un 3´5-10% del saldo vivo- más intereses y costas.

Esto exactamente es lo que le ha sucedido a uno de nuestros clientes, y pese a que el fondo buitre se niega a transmitir cualquier información relacionada con el precio pagado –porque de hecho el precio ni siquiera está individualizado sino que se compra una cartera de créditos-, tras instar unas Diligencias Preliminares sin conseguir conocer el precio, se ha interpuesto una Demanda de Retracto de Crédito Litigioso –ya que la consignación del precio no es un requisito de procedibilidad- solicitando la adopción de medidas cautelares por el procedimiento de ejecución hipotecaria que sigue el fondo cesionario en paralelo.

La medida cautelar de inscripción de demanda de retracto en el Registro ha sido admitida, por considerar el Juzgado que existe un juicio provisional e indiciario favorable al fundamento de la pretensión de la parte. Por ello concluye:

“… por ello de no acceder a la anotación preventiva de demanda sobre el bien objeto de la ejecución hipotecaria y aquí del retracto litigioso, dificultaría la efectividad de la tutela que pudiera otorgarse en una eventual sentencia estimatoria, haciendo ilusoria ésta por la adjudicación del bien en cuestión, en venta judicial y la protección que el sistema hipotecario art 34 LH otorga al tercer adquirente de buena fe . Mientras que con la medida cautelar instada dicho riesgo se minimiza por la publicidad registral de la correspondiente anotación sobre la demanda admitida a trámite, en aras a garantizar la protección registral frente a los posibles terceros adquirentes de de buena fe ajenos al mismo, y sin que ello ocasione un grave e irreparable perjuicio a la entidad ejecutante , ya que de facto los autos de ejecución están paralizados pendientes de resolución de recursos ante la Audiencia Provincial y el posible retraso en la ejecución queda compensado económicamente con los interese moratorios o en su caso remuneratorios o procesales. Concurriendo pues como apariencia de buen derecho y justificado el periculum in mora ,debe accederse a la medida cautelar instada”.

Ada Vázquez Enguix

Abogada Esp. DIPr

EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº1 DE PATERNA DECLARA LA NULIDAD DE ACTUACIONES EN UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR FALTA DE NOTIFICACIÓN AL EJECUTADO.

El Comercio - F. de Goya y Lucientes

El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Paterna dictó el pasado 28 de junio un Auto por el que declaraba la nulidad de actuaciones en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que incluso se había celebrado subasta, decretando la retroacción de las actuaciones al momento posterior al dictado del Auto despachando ejecución de fecha 18 de octubre de 2016, y ello porque la notificación de la demanda de ejecución y despacho de la misma, se había efectuado en un domicilio cuyo inmueble no pertenecía al ejecutado, sin intentar nueva notificación en otros domicilios conocidos por la entidad bancaria ejecutante.

Dice el Auto en su fundamento jurídico único:

“En el presente caso, y, examinadas las actuaciones, se constata que por la representación procesal de Bankia se presenta demanda de ejecución hipotecaria frente a la mercantil xxx, fijando como domicilio de la ejecutada, a efectos de notificación, el sito en xxx, donde resultó negativo el emplazamiento. Por el Juzgado se acuerda consulta domiciliaria de la ejecutada, y pese a que en dicha consulta figuran otros domicilios, el Juzgado, por Diligencia de Ordenación de fecha 8 de noviembre de 2016, y sin dar traslado a la parte ejecutante del resultado de la consulta, acuerda que se practique por edictos la notificación y requerimiento de la parte ejecutada, sin intentar la práctica de dichas diligencia en otro domicilio, siendo que, de conformidad con la documental aportada con la demanda ejecutiva, especialmente el doc. 6º bis, se constata que la entidad bancaria remitió burofax a la mercantil ejecutada en el domicilio sito en xxxx, siendo el mismo recepcionado por su destinatario.

Por todo lo expuesto, procede decretar la nulidad de actuaciones a partir del Auto despachando ejecución de fecha 18 de octubre de 2016, resolución que conserva su validez, debiendo procederse a la correcta notificación y requerimiento de la parte ejecutada…”.
Con la resolución dictada el ejecutado podrá oponerse a la ejecución despachada, y ejercer su derecho a la tutela judicial efectiva, subsanando con ello la indefensión que la falta de notificación le había producido.

Ada Vázquez Enguix

Abogada Exp. DIPr

SWAP ABANCA: EL JUZGADO OBLIGA A LA ENTIDAD A INDEMNIZAR POR LAS PÉRDIDAS SUFRIDAS, MÁS INTERESES Y COSTAS.

En A. Terol Abogados volvemos a estar de enhorabuena. El Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Swap ha declarado la responsabilidad contractual de la mercantil Abanca, por la comercialización de un swap a un cliente consumidor y minorista, obligándola a indemnizar por las pérdidas sufridas que la contratación de dicho producto le produjo, junto con intereses y costas.

La sentencia recoge en su fundamento jurídico quinto:

“ En el presente caso, la entidad demandada no ha probado absolutamente nada sobre que información precontractual y contractual proporcionó al cliente, tampoco se demostrado que la entidad demandada explicara cómo se iban a realizar las liquidaciones, ni cuál era el valor de mercado inicial del swap, o al menos, que cantidad se tenía que pagar al cliente en concepto de indemnización por la cancelación anticipada, y si bien el banco no está obligado a informar al cliente de su previsión sobre la evolución de los tipos de interés, sí que tiene la obligación de informar al cliente el reflejo de tal previsión tiene en el momento de la contratación del swap, ya que es determinante del riesgo que asume el cliente, y le permite elegir, entre varias ofertas, la que resulte más conveniente, puesto que de no ser así la “apuesta” que supone el swap se produciría en un terreno de juego injustificadamente favorable para el banco.

Por todo ello debe entenderse que la entidad demandada no cumplió con su obligación de información precontractual, ni tampoco contractual, que el producto fue impuesto por la demandada para que se concediera el préstamo de manera que no hubo iniciativa del cliente para su contratación, y se han utilizando declaraciones unilaterales respecto a que el cliente conocía los riesgos, el significado y condiciones de la operación. Por lo que la entidad demandada incurrió en responsabilidad contractual que ha generado unos daños y perjuicios para la parte actora, existiendo un nexo causal entre dicho incumplimiento y los daños generados, que se cuantifican en el importe señalado por la parte actora, 7.108,08 euros, más los intereses legales y procesales pertinentes”.


De nuevo, los Juzgados se pronuncian a favor de los “afectados” por los Swaps, y en este caso se da la circunstancia de que habían transcurrido los 4 años para el ejercicio de la acción de anulabilidad, si bien, se estima la acción de responsabilidad contractual que tiene un plazo mayor y se obtiene el mismo resultado.

Ada Vázquez Enguix

Abogada Esp. DIPr

BANCO POPULAR: ¿PUEDEN RECLAMAR LOS ACCIONISTAS Y TITULARES DE HÍBRIDOS POR LAS PÉRDIDAS SUFRIDAS?

El cambista y su mujer - Marinus Van Reymerswaele

Son muchas las noticias publicadas sobre el modo en que ha sido intervenida la entidad y los motivos por los cuales han sido los propios accionistas y titulares de deuda subordinada los que han asumido las pérdidas de la entidad, viendo cómo de la noche a la mañana sus productos perdían todo su valor.

En A. Terol Abogados estamos estudiando desde hace un tiempo quiénes pueden reclamar las pérdidas sufridas, pues en las próximas semanas tenemos previsto dar inicio a las primeras demandas de acciones del Banco Popular, ya que desde luego, y con independencia de la opción de intervención escogida, aquellas personas que acudieron a la ampliación de capital en el año 2016, es porque confiaron en la solvencia y fortaleza de la entidad, y nada hacía presagiar que en menos de un año la entidad sería intervenida.

Ada Vázquez Enguix

Abogada Esp. DIPr

FONDOS BUITRE EN ESPAÑA O COMO DESDE LA BANCA ESPAÑOLA (CON EL BENEPLACITO DEL ESTADO) SE BENEFICIA Y ALIENTA LA ESPECULACION EN PERJUICIO DE SUS CIUDADANOS QUE HAN SIDO QUIENES HAN REFINANCIADO EL SISTEMA BANCARIO

"El buitre carnívoro"- Francisco de Goya y Lucientes

Asistimos en los últimos meses a una avalancha de noticias que se hacen eco de la aparición de “fondos buitre”, habitualmente de procedencia Inglesa o Americana, que nacen con una única vocación: “la especulación”.

En connivencia con la Banca española y en algunos casos con las propias instituciones públicas (como el Ayuntamiento de Madrid), los "fondos buitre" están adquiriendo a precios irrisorios créditos impagados por sus antiguos propietarios o inmuebles adjudicados por las mismas razones, cuyos titulares no pudieron atender el pago debido a la crisis, llegando a perder en algunos casos sus viviendas habituales. 

Es tal la opacidad de ese nuevo “submundo” financiero, que incluso en los contratos entre la banca cedente y el fondo cesionario, se pacta que “ni el contenido ni la propia existencia del contrato podrá ser conocido por los medios de comunicación, salvo acuerdo entre las partes”.

El resultado es que un crédito que el banco reclama al deudor (normalmente consumidor) y por el que le llega a pedir 200.000 € de principal, más intereses y costas, lo acaba vendiendo por poco más del 10% del principal, unos 20.000 € o poco más, sin costas ni intereses. 

Hecha la operación, el fondo se pone en contacto con el deudor y la reclama los 200.000 €, costas e intereses. Si al ciudadano afectado se le diera la oportunidad, seguro que buscaría bajo las piedras esos 20.000 € para conservar su vivienda o empresa, pero no le dan esa opción.

Los ciudadanos ignoran que en virtud de lo establecido en el artículo 1.535 del Código Civil, cuando en un proceso judicial el banco vende el crédito a un tercero (fondo), pueden retractar por el precio pagado por el comprador. 

¿Qué significa esto? Que resulta increíble que el banco le exija al deudor la totalidad de la deuda y sin embargo se la venda a un fondo por un 10% de su importe. Pero lo más inaceptable, es que hay que entablar una batalla judicial para poder conocer el precio pagado, porque como es obvio, tanto el banco cedente como el fondo, intentan que no se conozca el precio. 

Lo peor de todo es que este tipo de negocio es algo que están haciendo BANKIA y la SAREB, ambas entidades pagadas por la totalidad de los españoles con sus impuestos y que por lo tanto manejan fondos públicos, pese a lo cual no les importa proporcionar negocio a “especuladores” en detrimento del bienestar de sus ciudadanos. 

Entretanto, se recorta en sanidad, educación, asistencia social, etc., todo para que después un fondo de inversión extranjero obtenga unos beneficios absolutamente indecentes.

En A. TEROL Abogados, llevamos más de dos años enfrentados a los "fondos buitre", y desde nuestro conocimiento, hemos de alentar a que los ciudadanos y/o empresas no se dejen amedrentar. Tienen reconocido por la ley que tienen derecho a retractar en aquellos supuestos previstos por la norma y lo más importante, tienen derecho a que la ley les ampare y proteja de tales especuladores, máxime, cuando no sólo han perdido o van a perder, su vivienda o empresa para que un fondo se lleve lo que tantos años ha costado construir.

En definitiva, queremos significar que nuestros tribunales e incluso el de la UE, están respondiendo a esta serie de maniobras lamentables y que los ciudadanos o empresas pueden reaccionar. Desde este despacho animamos a que los ciudadanos que estén afectados, superen sus miedos y defiendan lo que tanto les ha costado conseguir.

Arturo Terol Castera

Abogado

CLÁUSULA SUELO Y COMO AFECTARÁ AL CONSUMIDOR EL REAL DECRETO QUE EL GOBIERNO PREVÉ APROBAR MAÑANA

Dos viejos comiendo sopa -  Goya

El ansiado acuerdo adoptado ayer entre el Gobierno y los distintos partidos de la oposición, se aprobará mañana viernes 20 de enero.

Casi un mes después de la famosa sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea acuerdan aprobar un Real-Decreto “de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo”, cuando lo cierto es que a quien se pretende proteger es a las arcas del Estado por el gasto en la Administración de Justicia que cada procedimiento supondría, con independencia de que ello tenga efectos favorables o no al consumidor.

Será la entidad financiera la encargada de comunicar al consumidor si su hipoteca tiene cláusula suelo –lo que per se genera desconfianza-, y en su caso, podrá reclamar las cantidades pagadas demás. Se trata de un mecanismo voluntario para el consumidor, en el que básicamente, y si la reclamación es favorable, se fija una cantidad a percibir, si bien, la cantidad a devolver –si se acepta por el consumidor- podrá ser en efectivo u otro producto bancario.

El Real-Decreto alude en todo momento a los préstamos con cláusula suelo, pero nada dice acerca de aquellos casos en los que el cliente la haya cancelado o amortizado, así como aquellas personas jurídicas que actúen como consumidores en el préstamo hipotecario.

De momento las entidades financieras no se han pronunciado acerca del procedimiento que se seguirá, ni el inicio del mismo, no obstante, desde A. Terol Abogados, os aconsejamos que si sois titulares de un préstamo hipotecario, contacten con nosotros, a fin de estudiar si el mismo adolece de alguna cláusula abusiva –además de la cláusula suelo-.

Ada Vázquez Enguix

Abogada Esp. DIPr

CLÁUSULA SUELO TRAS LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA: ¿PUEDEN RECLAMAR AQUELLOS QUE HAN CANCELADO LA HIPOTECA?

Elefante con Castillete - Maestro De Berlanga

Son muchas las dudas que han ido surgiendo a raíz de la sentencia dictada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que establece el carácter retroactivo de la nulidad de la cláusula suelo y, en consecuencia, obliga a la banca a la devolución de lo cobrado por la controvertida cláusula desde que efectivamente se aplicó.

Algunos de los afectados por la famosa cláusula suelo nos han preguntado por la posibilidad de reclamar pese a haber cancelado el préstamo hipotecario, y la respuesta es afirmativa: todo el que haya tenido cláusula suelo –y siempre que se cumpla con los requisitos establecidos por el Tribunal Supremo para declarar la nulidad de la cláusula- puede reclamar lo pagado demás.

Ello es así porque la nulidad de la cláusula suelo por abusiva es imprescriptible, esto es, el plazo de cuatro años de la acción regulada en el art. 1301 lo es para el ejercicio de la anulabilidad, mientras que la nulidad absoluta o de pleno derecho -acción que se ejercita para la declaración de nulidad por abusiva de la cláusula suelo- no está sujeta a plazo alguno.

Desde A. Terol Abogados os animamos a todos aquellos que se hayan visto afectados por la conocida cláusula suelo, contacten con nosotros, a fin de estudiar las posibilidades de reclamación.

Ada Vázquez Enguix

Abogada Esp. DIPr